MUSÍ DÁVAT PRODÁVAJÍCÍ PŘEDKUPNÍ NABÍDKU PODÍLU NA PŘÍJEZDOVÉ CESTĚ OSTATNÍM SPOLUVLASTNÍKŮM?

Většina prodávajících v praxi tuto předkupní nabídku nedává.

Dobrá zpráva je, že je více než pravděpodobné, že opomenutý předkupník by s žalobou na uplatnění svého předkupního práva neuspěl!

Proč?

Soud může rozhodnout, že jde o zneužití práva, a proto žalobu zamítne. Kromě předkupního práva jsou totiž důležité také další okolnosti, nejen předkupní právo, které má spoluvlastník ze zákona.

V praxi už takto v neprospěch žalobce - opominutého předkupníka rozhodl Nejvyšší soud.

Ve svém rozsudku  22 Cdo 4741/2015 o uplatnění předkupního práva k podílu na nebytové jednotce. Tento podíl umožňoval užívání garážového stání. Soud sice uznal, že předkupní právo žalobce bylo porušeno, přesto žalobu zamítl pro zneužití práva, protože přihlédl i k ostatním podstatným okolnostem:

• Žalobce by PŘÍSLUŠNÉ PARKOVACÍ MÍSTO NEZÍSKAL, protože spoluvlastnický podíl, který by získal do vlastnictví by činil v tomto žalovaném případě pouhou 1/1326, což odpovídá 1/26 výměry parkovacího stání, proto by mu mohla hypoteticky vzniknout možnost užívat parkovací stání pouze několik dní v roce. To znamená, že jeho hospodářský zájem na získání podílu byl ZANEDBATELNÝ.

• Soud zohlednil i skutečnost, že žalobce má právo užívat už dvě parkovací stání, přitom NENÍ VLASTNÍKEM BYTOVÉ JEDNOTKY V DOMĚ. Přitom z právní úpravy bytového vlastnictví je zřejmé, že spoluvlastnictví společné garáže se má co nejvíce blížit právu jednotlivých spoluvlastníků užívat příslušná garážová stání v návaznosti na vlastnictví bytových jednotek. Zájem vlastníka, který vlastní bytovou jednotku v domě, tedy v tomto případě převáží nad zájmem opominutého předkupníka, který jednotku v domě nevlastní.

V uvedeném rozsudku se jednalo o žalobu týkající se spoluvlastnického podílu na nebytové jednotce, kdy předkupní právo měl spoluvlastník podle Občanského zákoníku platného do 31.12.2013 (§ 140  zák. č. 40/1964 Sb.). 

Ve stejné podobě se však předkupní právo vrátilo do zákona č. 89/2012 Sb. Občanský zákoník a to od 1.1.2018  (§ 1124). Od té doby komplikuje převody podílů na příjezdových cestách, garážových stáních, sklepech apod.

Ve výše popsaném rozsudku NS žalobu na uplatnění předkupního práva vyhodnotil jako zjevné zneužití práva. Zda by stejný rozsudek padnul i v případě, kdy by opominutý předkupník vlastnil bytovou jednotku v domě, nelze s určitostí předvídat. Proto tento rozsudek potřebnou právní jistotu neposkytuje v případě ignorování předkupního práva u garážových stání či sklepů. Nicméně je naděje, že by za příznivých okolností žalovaný s podobnou protiargumentací mohl uspět.

Právní posouzení NS lze použít na PODÍL NA PŘÍJEZDOVÉ CESTĚ.

Opominutý předkupník prokazatelně nemá žádný oprávněný zájem na získání dalšího podílu na cestě, proto by soud žalobu zamítl a nezasahoval do vlastnického práva vlastníka, který naopak užitek z vlastnictví podílu má.

Citace z rozsudku:

"Za zneužití práva lze považovat výkon práva v rozporu s jeho účelem, kdy je právo vykonáno, ačkoli nositel tohoto práva nemá žádný skutečný nebo jen nepatrný zájem na jeho výkonu, resp. se projevující jako rozpor mezi užitkem oprávněného, k němuž výkon práva skutečně směřuje, a užitkem oprávněného, pro nějž je právo poskytnuto ..."

  Můžu proto své klienty (prodávající i kupující) touto argumentací uklidnit, a především je podpořit v rozhodnutí předkupní nabídku spoluvlastnického podílu na příjezdové cestě vůbec neřešit.

Není tedy potřeba čekat na novelu OZ, která by zrušila předkupní právo k podílu na příjezdové cestě, která dosud Poslanecké sněmovně předložena nebyla.

V tuto chvíli sněmovna projednává pouze novelu týkající se spoluvlastnického podílu na nebytových prostorech či nemovitých věcech, které funkčně souvisí s jednotkou (např. garážové stání či sklep).

Převzato od společnosti ABES.

Autor

Robert Táborský

"Jsem certifikovaným realitním specialistou, jehož kvalifikace byla ověřena Ministerstvem pro místní rozvoj. Mé první uskutečnění realitního obchodu sahá až do roku 1996.

Každý krok mého pracovního procesu je pečlivě prováděn s náležitou úctou a profesionálním přístupem ke všem klientům. Mým cílem je dosahovat vynikajících výsledků nejen v oblasti technických znalostí, ale také v oblasti lidské empatie, protože pro mě má absolutní prioritu spokojenost každého klienta.

Mé jméno a pověst jsou pro mně důležité, a proto neustále investuji do svého vzdělání, abych poskytoval služby na nejvyšší úrovni. Moje úspěchy a spokojenost stovek klientů mluví za vše. Jsem tady, abych vás provedl realitním obchodem s jistotou a s tím, že jsem profesionál, na kterého se můžete spolehnout."