Novela zákona o DPH 2025. Co přináší nového pro prodej nemovitostí, pozemků a developerské projekty?

Novela zákona o DPH u nemovitostí od července 2025: Co se mění a na co si dát pozor

Od 1. července 2025 začne platit novela zákona o DPH (zákon č. 461/2024 Sb.), která zásadně mění pravidla zdanění u nemovitostí. Novinka se dotkne prodejů bytů, domů, stavebních pozemků, developerských projektů i tzv. flipování.

Níže uvádím nejdůležitější změny, které by měl znát každý, kdo s nemovitostmi obchoduje.

Převody mezi spojenými osobami a zaměstnanci

Pokud se nemovitost převádí na zaměstnance nebo tzv. spojenou osobu, základem daně už nebude sjednaná cena, ale obvyklá tržní hodnota.
Prodej pod cenou tedy neznamená úlevu – DPH se vždy počítá z ceny obvyklé.

Nová pravidla pro stavební pozemky

Významně se zpřesňuje definice stavebního pozemku. Do této kategorie nově spadá více parcel, jejichž prodej bude nutné zdanit 21% DPH.

Stavebním pozemkem je nově:

• pozemek, na kterém lze podle územního plánu stavět,

• parcela v území určeném k výstavbě,

• pozemek se souhlasem k výstavbě stavby pevně spojené se zemí.

Flipování pod větší kontrolou

Nákup, rekonstrukce a rychlý prodej nemovitosti – tzv. flipování – bude pod větším dohledem.
Pokud náklady na rekonstrukci přesáhnou 30 % prodejní ceny a prodej se uskuteční do 23 měsíců, vzniká povinnost odvést DPH.

? Tip pro investory: Sledujte pečlivě výši investic i časové lhůty. Překročení hranice 30 % může výrazně snížit plánovaný zisk.

První dodání stavby a jeho dopad

Novela přináší i nový termín „první dodání stavby nebo jednotky“.

• Právě tento první převod po kolaudaci či zásadní rekonstrukci podléhá DPH.

• Každý další převod stejné nemovitosti (pokud nedojde k další významné změně) už bude od DPH osvobozen.

Podstatná změna stavby = reset časového testu

Za podstatnou změnu se bude považovat:

• rekonstrukce, jejíž náklady překročí 30 % prodejní ceny bez DPH,

• změna účelu stavby (např. přestavba kanceláře na byt).

V takových případech začíná běžet nová 23měsíční lhůta, a pokud se nemovitost prodá dříve, je nutné odvést DPH.

Sociální bydlení a snížená sazba DPH

U bytů do 120 m² a rodinných domů do 350 m² zůstává zachována snížená sazba 12 %.
Nově se ale posuzuje dle údajů z katastru nemovitostí nebo systému RÚIAN, nikoli jen na základě stavební dokumentace.

Lhůta pro osvobození od DPH: 23 měsíců místo 5 let

Jednou z nejzásadnějších změn je zkrácení lhůty pro osvobození od DPH z původních 5 let na 23 měsíců.

• Prodej po uplynutí této doby je od DPH osvobozen.

• Pokud se prodej uskuteční dříve, jedná se o zdanitelné plnění.

? Co je důležité:

• lhůta se počítá v měsících,

• DPH se vztahuje pouze na první dodání nemovitosti,

• rozsáhlá rekonstrukce může spustit nový časový test.

Dobrovolné zdanění nájmů

Novela přináší novinku také u pronájmů.

• Pokud pronajímáte nebytové prostory nájemci z jiného členského státu EU, můžete nově uplatnit DPH dobrovolně i bez souhlasu nájemce, pokud prostory slouží k jeho ekonomické činnosti.

Autor

Robert Táborský

"Jsem certifikovaným realitním specialistou, jehož kvalifikace byla ověřena Ministerstvem pro místní rozvoj. Mé první uskutečnění realitního obchodu sahá až do roku 1996.

Každý krok mého pracovního procesu je pečlivě prováděn s náležitou úctou a profesionálním přístupem ke všem klientům. Mým cílem je dosahovat vynikajících výsledků nejen v oblasti technických znalostí, ale také v oblasti lidské empatie, protože pro mě má absolutní prioritu spokojenost každého klienta.

Mé jméno a pověst jsou pro mně důležité, a proto neustále investuji do svého vzdělání, abych poskytoval služby na nejvyšší úrovni. Moje úspěchy a spokojenost stovek klientů mluví za vše. Jsem tady, abych vás provedl realitním obchodem s jistotou a s tím, že jsem profesionál, na kterého se můžete spolehnout."